超詳細房屋二胎攻略(附帶房屋一胎和房屋三胎比較)

大多數的買屋族可能跟我一樣,繳完房貸後每個月的薪資左支右絀,得錙銖必較,能省則省,但萬一有資金需求怎麼辦?市面上有「二胎房貸」可供救急選擇,但熟知房貸市場的人都知道,除了二胎,還可以跟原銀行「增貸」,或是找別家銀行「轉貸」,甚至直接辦「信用貸款」,相較之下,利率較高的「二胎房貸」風險較高又不划算,不過承做二胎的銀行雖然少,卻仍有一定市場需求,那該不該貸?

在查找房屋貸款的時候,常常會看見「房屋一胎貸款」、「房屋二胎貸款」、「房屋三胎貸款」這些名詞,是否把你搞得一頭霧水?一二三胎貸款究竟是什麼意思?他們有什麼不同嗎?其實房屋一二三胎都是一種貸款的方式,但是可能會產生三胎的貸款管道不同,或貸款額度不同等差異。本篇文章將整理最詳細的房屋一二三貸款資訊與比較,提供想使用房屋做貸款的人一個最詳盡的房屋二胎攻略。

房屋一胎貸款

所謂的房屋一胎貸款,意思就是指貸款的第一順位。在房屋沒有設定抵押給別人的情況下,以房屋向銀行申請房屋貸款。銀行評估房屋價值與個人信用後,通常約可以貸到房屋價值3~6成的額度。房屋一胎貸款與買房子時申辦的貸款又不同,在繳清房貸後再申辦的第一順位貸款才被稱為一胎。而依據貸款目的的不同,利率也都不相同,一胎貸款普遍利率落在1.5%~3%左右。

房屋二胎貸款

「二胎房貸」是指,你已經先拿一間房子給一家銀行抵押借貸,可是臨時需要資金,所以再把同一間房屋給其他銀行當作抵押品來申請貸款,但因為二胎銀行求償的順位排在第二,風險較高,承辦的多半是中小型銀行,平均利率約 3.5%~4.5% ,比一般房貸來得高,而且因為是「第二順位房貸」,因而貸款成數有限,通常只有原貸款金額的一成到二成左右。

此外,二胎房貸的還款方式必須「本息攤還」,在利率比一般房貸高,又沒有寬限期的情況下,等於要同時還兩家銀行房貸,所以提醒大家,就算成功貸到二胎,一定要評估自己的還款能力。而承做二胎的銀行,在風險考量之下都會審核再三,通常貸款人會找尋貸款顧問協助,以提高過件率,讓貸款人順利承貸。

值得注意的是,部分銀行因為債權只能排在第二順位,而法拍市場拍賣房屋的價格大多比市價略低一些,第二順位的債權人通常都無法取得拍賣所得。第二順位的銀行端可能因為風險高而較無意願承接,因此多數人都會選擇向民間貸款機構申辦二胎貸款。

房屋三胎貸款

房屋三胎貸款,就是債權人來到第三順位的情況。假設前面一二胎所取得的資金仍不敷你做使用,那麼你可以申辦三胎貸款、甚至到四胎貸款,將房屋的殘值利用到最大值。

特別要注意的是,二胎貸款以後的貸款由於風險係數過高,房屋價值也所剩無幾,基本上找不到任一間銀行願意承接。也就是說三胎貸款、四胎貸款僅能尋找民間借款機構洽詢,通常他們也能幫你貸到房屋市值9成以上的金額,但也同時的,利率利息就會非常高。

「增貸」、「信貸」限制重重 「二胎」火線救燃眉急!
醜話說完了,雖然二胎房貸條件看似不如一般房貸,但對極需資金的人來說,卻是救急最快途徑。一般來說,如果已經還了部分房貸,可以先考慮跟原銀行申請「增貸」,舉例來說,小吳跟銀行借了房貸 800 萬元,已繳款 200 萬元,倘若臨時需要 200萬元,可向同間銀行,用同一間屋,直接申請用原利率「增貸」,這當然比「二胎貸款」來得划算,但,如果需求金額大於已償還房貸,銀行通常不會完全核貸!

這時,是不是辦「信貸」會比較划算呢?基本上,有固定收入的上班族,只要信用良好,加上資金需求不大,有機會拿到比較優惠的低利信貸方案,利率約 4%~9% 不等,貸款額度大概約 30 到 50 萬元;但如果你是生意不固定的頭家、或是獨立接案的 SOHO 族或個人工作室,甚至是每月獎金收入不固定薪資的業務族,信貸利率最高上看 18% ,貸款上限還規定不能高於薪資的 22 倍,此時,就可以考慮申請房貸二胎,二胎不像信貸,不一定要提供一定的薪資證明或扣繳單,較適合用於資金進出頻繁的房貸戶。

「二胎房貸」門檻低、核貸快 貸款額度相對較高
簡而言之,想辦貸款,第一步就是評估資金需求的多寡,若金額不大,首選增貸;要是需求額度較大,或是個人無法提供固定薪資證明,在欠缺增貸空間的狀況之下,申請二胎房貸比較適合,這種靈活調動資金的方式,貸款年限最長可達 15 年,加上考慮時間成本,二胎房貸手續過程少,銀行評估後約一週內就可撥款。

二胎房貸申辦流程:

申請(將已申請房貸房屋 向B銀行申請二胎)

對保(審核可貸金額及利率後簽約對保)

設定(至地政機關設不動產權利第二順位)

撥款(B銀行撥款成房貸第二順位)

二胎的申辦流程比一般房貸簡單,首先,將已向 A 銀行申請房貸的房屋向 B 銀行申請房貸二胎,銀行審核通過後,會告知可貸金額及利率,在簽約對保後,到地政機關將不動產權利設予第二順位,B 銀行就會正式撥款,成為房貸第二順位銀行。但,真的要借這筆周轉金,建議最好多多探聽各家的貸款產品及條件,最好跟平時往來的銀行先問問,看看哪一家貸款利率最低,貨比三家才不會吃虧。

看完這些,是不是對於房屋貸款有了更多的了解?如果有什麼疑問,請給我留言吧。

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在〈超詳細房屋二胎攻略(附帶房屋一胎和房屋三胎比較)〉中有 8 則留言

    • 借錢客服 文章作者

      申請房貸所需準備的文件包括:借款人及保證人的身分證影本、所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺…等)或不動產權狀影本等,這些資料將提供給銀行作為房貸估價和審核時的參考文件。

    • 借錢客服 文章作者

      二順位房屋貸款亦稱二胎,就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,

      用原房屋再向另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款,

      房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。

      會使用「二胎房貸」的情況:
      < 一> 原貸銀行無法增貸

      < 二> 無法貸出信用貸款

      注意:嚴格說起來,「房屋二胎」就是「有抵押的信用貸款」。

      在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難,

      才會使用「房屋二胎貸款」。

    • 借錢客服 文章作者

      核放房屋貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。
      如果申辦房屋二胎貸款,並不會因為信用不良無法貸款,即使薪資證明也可以辦理

    • 借錢客服 文章作者

      一般來說銀行房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;
      但是如果是辦理二胎房貸,最快1天的時間就可使用到資金了!

      民間貸款(比如我們信用當鋪這裡)當日設定當日撥款,早上送件下午就可以運用資金了!

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